전세보증금 날린 사례 / 깡통전세 예방법

해마다 뉴스에서 종종 전세 보증금을 날린 사례가 나오고 있습니다. 그 이유와 피해방지 방법 및 깡통전세 예방법은 무엇인지 찾아 보았습니다. 

 

전세보증금 날린 사례 

• 전세계약 몇달만에 잘 살고 있던 집이 갑자기 경매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못하고 쫒겨난 케이스

전세 잔금날 중요 포인트 체크 - 전입신고, 확정일자설정, 전세권설정 등기

• 이사, 인터넷, 관리사무소 입주자 카드 등도 중요하지만 가장 중요한 것은 
• 전입신고, 확정일자, 전세권설정 등기가 가장 중요합니다.

원인분석

• 4월에 3억원 시세의 아파트를 2억에 전세계약 (타 근저당권 설정은 없던 상황)
• 5월 16일 금요일 오전에 잔금을 치르고 이사, 오후에 이사 등으로 바빠 전입신고를 하지 못하고 다음날이 주말인 관계로 쉬고 5월 19일 월요일 오전에 전입신고와 확정일자를 받았습니다.

입신고+점유(거주) 를 하게 되면 대항요건을 갖추게 됩니다. 전입신고+점유(거주)+확정일자를 하게 되면 우선변제권이 발생합니다.  우선변제권은 집이 경매에 넘어 갔을 경우 선순위로 배당 받을 수 있는 권리입니다.  그러니까 전입신고를 최대한 빨리 해서 확정일자를 받는 것이 것이 가장 중요하지요.

전입신고+점유(거주) 를 하게 되면 대항요건을 갖추게 됩니다.
전입신고+점유(거주)+확정일자를 하게 되면 우선변제권이 발생합니다. 
우선변제권은 집이 경매에 넘어 갔을 경우 선순위로 배당 받을 수 있는 권리입니다. 
그러니까 전입신고를 최대한 빨리 해서 확정일자를 받는 것이 것이 가장 중요하지요.

• 임차인은 어느날 경매 통보를 받고 등기부등본을 확인해 본 결과 집주인이 전입신고와 같은 날인 5월 19일 월요일에 근저당권 2억을 설정한 것을 알게 됩니다. 

근저당권과 전입신고의 효력 발생시간은?

• 근저당권은 설정 당일날 즉시 효력이 발생합니다. 
• 그러나 전입 신고, 점유, 확정일자는 당일에 발생하지 않고 익일 0시 즉 다음날부터 효력이 발생하게 됩니다.
• 즉, 5월 19일에 근저당권과 전입신고가 함께 일어났지만 근저당권은 당일날, 전입신고는 다음날부터 효력이 발생하게 되서 경매 상황에서 전세입자가 후순위로 밀려나게 된 것입니다.

경매 시 순서는?

• 1순위 - 5월 19일 월요일 근저당권 2억 (19일 설정한 시각 이후 당일발생)
• 2순위 - 5월 19일 월요일 임차인 2억 (실제 발생일 5월 20일 0시 부터 효력 발생 )
• 3순위 - 5월 20일 화요일 근저당권 1억 (20일 설정한 시각 이후 효력 발생)

경매 시 배당은?

• 아파트 시세 3억 - 경매 낙찰가 2억 5천 이라고 가정할 경우

경매비용, 당해세, 소액임차인 최우선변제 금액을 제외한 나머지를 순위대로 배당합니다.
이 때 전세입자는 소액임차인에 해당하지 않아 최우선변제(보증금 중 일부보증금)를 받지 못합니다.

• 1순위 - 5월 19일 월요일 근저당권 2억 - 2억
• 2순위 - 5월 19일 월요일 임차인 2억 - 5천 ( 받지 못한 1억 5천은 대항력(선순위 임차인)이 없어 요구할 수 없다 )
• 3순위 - 5월 20일 화요일 근저당권 1억 - 0원

5월 16일 금요일에 전입신고를 했다면?

• 만약 금요일에 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면 토요일 0시부터 효력이 발생합니다.
• 따라서 임차인은 1순위로 낙찰을 받을 수 있어 2억의 보증금을 받을 수 있고 
• 혹시 모두 못받았다면 대항력을 주장해서 낙찰자에게 나머지 보증금을 요구할 수 있습니다.

잔금날 전세권설정 등기를 했다면?

• 만약 잔금을 치룬 5월 16일 금요일에 사정이 있어 전입신고가 힘든 상황이라면, 대신 전세권설정등기 (즉시 효력)를 통해 보증금을 지킬 수 있습니다.

계약했던 전 집주인에게 달라고 하면 되지 않을까요?

• 개인간 채권으로 청구를 할 수는 있겠지만 집이 경매에 넘어갈 정도의 나쁜 상황이므로 실제로 돌려 받기가 쉽지 않습니다. 

결론

1. 잔금날 무조건 전입신고 + 확정일자 받기. 온라인으로 전입신고가 가능하므로 6시 전에 모두 처리합니다. 
2. 다음날 등기부 확인 (잔금날 근저당권이 동시에 설정 되었을 경우에 대비)
3. 전입신고 불가시 전세권설정등기
4. 계약서 특약
* 잔금날 전세권설정등기 요구
* 임대인은 잔금 익일까지 등기부상 권리를 계약당시 근저당권 등 기타권리가 없는 상태로 유지하기로 하며, 위반시 계약은 무효, 임차인의 손해를 배상하기로 함. 이라는 특약을 넣어 계약을 할 수 있습니다.
* 이것으로 보증금반환 청구 소송 등이 가능합니다.