감정평가 3방식

감정평가란?

토지 등의 경제적 가치를 가액(얼마)으로 표시하는 것.

어떤 명품의 가치를 계산해서 얼마쯤 될 것이다 추산 하는 것처럼,

토지나 부동산의 가치를 계산해서 평가하는 것.

 

방식은 세 가지 방식이 있다.  공급자 측면에서 평가하는 방법, 수요자 측면에서 평가하는 방법, 수요공급 즉, 시장의 측면에서 평가하는 방법. 따라서 세가지 방식이 나온다. 

 

 

1.원가방식 - 공급측면에서 원가가 얼마나 들었나 보는 평가법. 만드는데 들어간 액수가 크면 가치가 높다고 볼 수 있다.

 

2. 비교방식 - 수용공급측면 얼마에 거래가 되었나 보는 평가법

 

3. 수익방식 - 수요측면 얼마의 이익이 나는가 보는 평가법. 앞으로 얼마나 수익이 날 것인가의 관점

 

 

시산가액(試算價額) -  감정평가를 위해 임시로 계산한 값의 액수(가격) - 이 건물은 대략 얼마다.

시산임료(試算賃料) - 감정평가를 위해 임시로 계산한 임대료 - 이 건물의 임대료는 대략 얼마다.

 

이 건물은 얼마다(시산가액) 를 구하는 세가지 방법

1.원가법 - 공급자 입장에서 원가방식으로 가격계산

2.거래사례비교법 - 시장에서 얼마에 거래되었는지 사례를 조사해서 감정평가하려는 건물과 비교해봄

3.수익환원법 - 몇년치의 미래의 수익을 현재의 가치로 환원해서 얼마쯤 될것이다. 수요자입장

 

이 건물의 임대료는 얼마다(시산임료)를 구하는 세가지 방법

4.적산법 -  공급자 입장에서 원가방식으로 임대료 구하는 방법

5.임대사례비교법 - 시장에서 얼마에 임대 되었는지 사례를 조사해서 감정평가하려는 건물과 비교함

6.수익분석법 - 1년치 임대료의 수익을 분석하는 방법

 

1~6 : 감정평가의 6가지 방법

 

적산가액 (積算價額) - 부동산을 구성하는 원가를 합산한 가격.  원가를 쌓아서(더해서) 계산함. 1로 계산한 것

                             원가 - 감가 

적산임료 [積算賃料] - 임대료를 합산한 가격. 임대료를 쌓아서(더해서) 계산함 4로 계산함

                             기초가격 * 기대이율 + 필요한 모든 경비 (필요제경비)

                                  1억   * 2%  +  감가상각비용 (보험료, 청소비, 관리비, 보험료, 월급- 임차인한테 받아서 냄)

비준가액 [比準價額] - 비교사례의 기준이 되는 값의 액수. 2로 계산한 것

                             사례가 1억일 때  어떤 특별한 사정이 있는지 확인해서 보정함 

                             싸게 거래 되었다면 1.1을 곱해서 가격을 올림. 

                             비싸게 거래 되었다면 0.9를 곱해서 가격을 내림. 

                             사례가액*사정보정(숫자)*시점수정*지역요인*개별요인(5% 낮다= *0.95) *면적*기타

비준임료 [比準賃料] - 비교사례의 기준이 되는 값의 임대료. 5로 계산한것

                             임대사례를 비교해서 가치를 구함. 같은 방법

     *공시지가기준법 - 표준지공시지가 4천만필지 중 50만필지를 표준으로 잡아서 계산

                             사례대신에 공시지가를 찾아서 그것을 기준으로 삼는다. 

                            표준지공시지가(보정끝난것) * 시*지*개  

수익가액 - [收益價額] - (거둘수,더할익) 이익을 얻은 값의 액수.  3으로 계산

                            미래 현금 흐름을(각각 수년치 다 계산) 현재로 할인해서 더함 

                             순수익

                           ----------   = 수익가액 

                            환원이율

순수익/환원율 

 

수익임료 - [收益賃料]  - 이익을 얻은 임대료의 액수  6으로 계산   

수익순임료 + 필요제경비 (일반기업경영방식)

 

감정평가액 - 시산가액을 조정해서 정한다 (단순 산술 평균은 아님)

물건에 따라 주된 방식이 다르다. 

각각의 방식은 가중치가 다르다. 합리성을 검토한다.

가중평균을 낸다. - 가치가 높은 쪽의 비중을 높게 잡는다. 

 

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*기준시점 - 감정평가의 기준이 되는 날짜

 원칙: 가격조사 완료일   ( 조사 후에 정책이 발표될 경우 가격 차이가 많이 날 수 있다)

 예외: 미리 정할 수 있다 ( 부동산가격 공시제도는 매년 1월 1일 공시함 - 법적으로 정함)

 

기준시점 현재 적정원가 총액 

적산가액 = 재조달원가 ( 건물을 사용할 수 있을 때 까지 발생한 모든 비용= 설계비+건축비+감리비+취득세,등록세 )

                - 감가수정